南宁楼市:2018 年房企拿地谨慎2019 年住宅供应充足

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2019年06月05日

  2018年南宁全体供需较为均衡,成交量贬价钱涨,开辟商拿地愈加理性;受公开市场影响,地盘次要以招拍挂的形式出让,拿地成本较高,房企合作压力较大,房企间结合开辟及收并购拿地,以此降低拿地成本;因地盘缺口量逐年加大,将来楼面价具有持续上涨的可能。

  不外2019年地盘供应充沛,楼盘供应也呈货源充沛之势。产城会房地产行业研究员周云湉预测,2019南宁楼市成交量、成交价较2018年会有较着好转。

  “开仓放粮”

  2018年南宁地盘市场供应量加大、成交量有所下滑。

  2018年南宁地盘供应74幅,供应合计容建筑面积1070.89万平米;成交59幅,成交合计容建筑面积833.79万平米;成交总额291.89亿元;平均楼面地价3501元/平米。

  按区域划分,近五年南宁各区地价连结上扬,但均价波动性较强,此中五象新区无疑是供地大户,土拍热度持续走高,吸金能力居各区之首。受终端及近年来当局盈利政策及区域配套日益完美等影响,良庆区2018年成交最为火热,合作最为激烈,成交是其他城区的3-4倍,不外其价钱次于青秀区。剩下的土拍量较大的依此为青秀区、西乡塘区、江南区,兴宁区土拍量相对前三者最大但因地价廉价成交金额最低。

  别的,南宁2018年流拍地盘8幅,同比增加一倍,流拍面积高达116.47万平米。流拍地块次要由于扶植前提苛刻、地价过高及位置偏僻等。

  现实上,在峻厉调控政策的余温下,信贷政策收紧,地盘市场表示的更为理性和隆重。

  客岁一全年,万科、招商、融创、恒大等大企业,未在土拍市场上拿地。而金地、龙湖、金茂等房企屡次现身土拍席,面临高地价也下不去手。

  2018年南宁地盘成交中,产权移交住房面积同比大减68.6%。

  近五年南宁房价地价比全体差距缩小,拿地成本逐年升高,利润空间无限,这此中南宁2018年房价地价比3.06;且近三年受限价政策等影响,地盘溢价率从2016年的66%降至2018年18%,涨幅逐年放缓。

  为降低开辟成本和风险,品牌房企更倾向于合作开辟项目,整合房企在拿地及融资等方面的劣势,2018年南宁主城区成交地块里合作开辟的项目共9个。

  但新晋房企较为活跃,拿地愿望强烈,合作照旧激烈,蓝光、新城住开、中南置地、建发、美的置业、中梁、初创钜大、红星美凯龙等多家新房企均争相入驻南宁,重庆银河、金地、中建信和、近海等房企已关心南宁地盘出让市场。

  2018年大唐、龙光在南宁拿地迅猛,地盘储蓄量充沛,进一步深耕南宁市场。除此外全国性房企蓝光、新城在南宁拿地量排前十,前十剩下名额则多落在广西本土房企祥嘉、荣和、广西新中、翰德等头上。

  值得一提的是,近三年南宁地盘缺口量从2016年的209万平米增至2018年的489万平米,缺口量增大,将来楼面价具有持续上涨的可能。特别良庆区地盘缺口较大,且房价地价差距较着,利润空间较高,将来有必然上涨空间。

  比拟2018年地盘供应锐减,2019年开年以来,南宁地盘市场一反往年供应稀缺的常态,仿佛进入了开仓放粮的姿势。热点板块多幅热点地块遭遇热抢,龙岗、五象湖、柳沙等热点板块降生高价地,也是最受接待的地块。5月22日,龙湖以以总价5.47亿元,拿下青秀区三岸41亩低密滨江地块,单价1350万元/亩,楼板价11250元/㎡,溢价率206%。二塘92亩旧改地块由该项目地盘熟化人广西中稷康元置业无限公司以总价4.68亿元摘牌,成交楼板价2335元/㎡。就在拿地后不到半天,融创广西地产公司官颁布发表局南宁第五盘“九熙府”,位置恰是凤岭北外延的二塘片区。

  而4月南宁新增地盘供应7 幅,次要位于江南、邕宁、青秀,均不限房价限地价,其供应面积19.52万平米,环比增加431%,同比添加191%;成交地盘1幅,为阳光城拿下的柳沙板块,成交面积3.67万平米,环比下降94%,同比下降76.25%。5月当局或将大幅添加地盘供应量。

  数据显示,南宁2019年第一季度城镇室第用地出让总面积1201745.09平方米,占比全体出让面积的52.6%。

  2019年南宁市本级住房用地打算供应310.68公顷,此中保障性安居工程用地15.30公顷、普互市品住房用地295.38公顷(4430.7亩),较2018年添加了358.65亩,同比上涨8.8%。

  需要留意的是2019年1-4月,房价地价比为2.9。

  回首2018年,南宁楼市量价稳中有涨。2018年南宁商品房成交面积1322.74万平米,商品房成交均价10701元/平米。2018年南宁商品房存量1617.33万平米,去化周期11.5个月。该年度南宁库存量增加,去化周期耽误,但仍在合理区间。

  2018年南宁室第供求初次破万万,此中成交量1007万平米,房价持续万元时代,价钱涨幅8.4%,市场全体表示为供求均衡,刚需刚改类产物为市场绝对成交主力。从各城区来看,除了江南和西乡塘环比上涨外,其余各城区环比下跌。西乡塘区涨幅大,环比上涨38.77%,兴宁区环比下跌26.24%。青秀区、良庆区、西乡塘区、江南区、兴宁区成交量占比别离为12%、23%、13%、18%、17%、17%。

  比拟商品室第,南宁洋房求过于供,市场去化压力不大,将来均价持续上涨,有必然利润空间。南宁洋房分布分离,次要集中地在兴宁区,140平米~200平米,总价240万元的洋房需求度高。

  LOFT公寓供应量成交量较大,价钱相对不变,而平层公寓因为老旧项目成交,均价受影响波动较大。良庆区供求量相对较高,五象新区有必然的投资需求及刚需。公寓成交面积段集中于55平米以下,成交总价集中70万元以内。天誉城凭仗周边配套获得2018年公寓成交面积、成交总额双冠。

  2018年南宁别墅受地盘出让前提性质影响,别墅仍以去库存为主,经济型别墅需求大。成交集中在360万元~600万元,面积200平米~280平米经济型别墅。

  贸易市场供需矛盾锋利,市场以价换量,近几年虽然成交上涨,但去化仍然坚苦。面积40~60平米、单价1.8万元~2.1万元、总价50万元~150万元产物最受接待。阳光城丽景湾、新城吾悦广场市场份额较大,同时绿地地方广场、天誉城表示不俗。

  办公室市场供应为近五年最高,受区域规划利好要素,办公商圈由本来的金湖CBD、东盟商务区南移至五象总部基地,五象总部基地项目占半壁河山。30~40平米,100万元以下低总价投资型办公产物易受市场承认。

  合富灿烂(中国)广西分公司副总司理陈亚春坦言,2018年南宁楼市10月份前整个市场较为火热;10月份后冷热不均,五象新区比力火热,其余城区有冷、有热,表示纷歧。有概念以至认为2018岁尾的促销怒潮也没能带动沙井、相思湖这些区域。

  目前需求方面,即即是五象新区焦点板块热点楼盘,在3、4月份首开或者推新中绝大部门都没有完成“售罄”的成就,真正热卖的只是少数楼盘。

  4月室第供应量较大,新增供应房源项目多位于成熟区、热点区,价钱相对较高,除部门已当月开盘发卖外,仍有较多房源未成交,估计会在5月推出提高成交量,以至带动5月价钱上涨。4月开盘项目5个,各项目去化率达80%。

  有阐发称,2018年前三季度全国政策逐渐收紧,四时度调控呈现松动,南宁连结“五限”,估计2019年政策仍以“稳”为主,楼市可能呈现松动但不会全面铺开;近三年来开盘率较为波动,2017年去化率仍连结高位,2018年上半年持续上涨,购房需求透支,下半年去化率下滑较着,估计2019年上半年持续下降;而从房价地价比看,室第存量地去化周期短,以及近几年南宁房价涨幅不大的布景下,估计南宁房价仍以稳为主,上涨压力消逝但下降空间无限。

  但产城会房地产行业研究员周云湉暗示,“南宁楼市并没有出格大的回落。”

  “全国楼市一盘棋,在履历过大涨、调整后,楼市企稳回暖的迹象很是较着。不外,国度层面临炒房、囤房现象采纳高压态势,房地产价钱暴涨曾经不太可能,在政策答应的范畴内、在上涨幅度可控的范畴内,楼市价钱迟缓攀升将是常态。” 周云湉预测,2019南宁楼市成交量、成交价较2018年会有较着好转。

  他暗示:“短暂调整后,南宁楼价持久连结较稳形态。2019年4月份南宁楼价平均增加1.14%,位居百城室第价钱涨幅第十名,(新建)室第均价达到10605元/平方米。”

  据粗略统计,2019年南宁楼市将有接近30个纯新楼盘面市,加上2018年接近150个在售楼盘,2019年可供购房者选择的楼盘接近180个,此中五象新区纯新盘数量跨越10个,五象新区仍然是2019年南宁楼市主疆场。2019年南宁楼市比拟较2018年,特别是2018年上半年,供求情况曾经逆转,全市范畴内不再具有求过于供的环境。

  (义务编纂:赵婷)

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